Zpětný leasing nemovitosti – výhody, nevýhody a rizika

Zpětný leasing je určen pro klienty, kteří potřebují hotovost, zbavit se více půjček, oddlužit nemovitost nebo vyplatit z exekuci. Tito klienti bohužel nemají šanci dostat úvěr nebo půjčku od žádné bankovní instituce, jelikož jsou pro ně nebonitní, nebo dokonce mají negativní záznam v bankovním registru. Možným řešením, jak se vyhnout případným exekucím nebo vystěhování, kvůli nedostatku financí, je tak zpětný leasing nemovitosti.

Zpětný leasing nemovitostí se poskytuje na nemovitosti určené k bydlení, tedy byty v osobním vlastnictví, družstevní byty a rodinné domy. Jedná se o alternativní způsob financování nemovitostí, rozšířený ve většině zemích. Výhodou zpětného leasingu nemovitosti je individuální přístup a rychlost, jakou jde nemovitost úplně oddlužit a následně doplatit hotovost.

Vedle nemovitostí však existuje i zpětný leasing auta, který funguje na podobném principu. Lidé, kteří vlastní automobil a potřebují okamžitou finanční pomoc, ho prodají leasingové společnosti a poté si od ní vůz zpět pronajmou.

Tímto krokem se získá potřebná hotovost, aniž by přišli o možnost auto nadále používat. Zpětný leasing auta se často využívá v situacích, kdy je vůz zásadní pro každodenní život či podnikání.

Co je to zpětný leasing nemovitostí?

Zpětný leasing není tedy ani půjčka, ani prodej. Co to tedy je a kdy je vhodné takovou službu využít?

Zpětný leasing nemovitostí je v podstatě obchod, podobně jako Alza výkup telefonů. Během takového obchodu realitní kancelář nebo jiná specializovaná firma odkoupí nemovitost. Ta zůstane v užívání původnímu majiteli, který za její užívání bude nově platit nájem.

Následně si ji pak může původní majitel zpět odkoupit. Součástí takového obchodu je tak jak kupní smlouva, tak i nájemní smlouva a následná kupní smlouva. Zpětný leasing je možné využít také na nemovitosti, které by byly jinak tzv. neprodejné (například kvůli exekucím, hypotékám, věcným břemenům apod.).

Důležitým pojmem spojným se zpětným leasingem nemovitostí je prodejní cena nemovitosti, od níž se leasing odvíjí.

Prodejní cena nemovitosti neodpovídá ceně, která je obvyklá na trhu, nýbrž spočívá ve finanční situaci klienta zpětného leasingu nemovitostí. To znamená, že odpovídá tomu, jaké dluhy dotyčný má, jaký si může dovolit platit následný nájem a za jakou částku pak bude nemovitost případně zpět odkupovat.

Následná částka za nájem je ve většině případů definována firmami, které nemovitost odkoupí, jako jedno procento z celkové prodejní ceny nemovitosti. Pokud se bude nemovitost vykupovat zpět původním majitelem (jedná se o tzv. garantovanou dobu vykoupení, která se pohybuje obvykle mezi třemi až pěti lety), bude se jednat o tzv. cenu opětovného výkupu nemovitosti.

Taková částka, za kterou si původní majitel bude moci svou nemovitost koupit zpět, vychází z ceny prodeje plus úrok za každý rok. Firmy tak mohou za rok navýšit prodejní cenu na základě úroků třeba až o dvacet procent.

Kdy se pro zpětný leasing rozhodnout?

Kdy je vhodné se pro zpětný leasing rozhodnout a kdy si naopak toto rozhodnutí rozmyslet? V případě, že má někdo jasno, že není schopen splácet pravidelné splátky půjček nebo hypoték, může zpětný leasing (a tedy odkoupení nemovitosti) pomoci se splácením dluhů nebo případně i jiných dalších půjček.

Pokud je už situace tak daleko, že hrozí dotyčnému exekuce, zpětný leasing může rychle pomoci s řešením. Díky penězům za prodej tak bude možné splatit dluhy včas, a tím pádem se exekuci vyhnout, současně není potřeba opouštět stávající nemovitost a dlužník tak může zůstat „ve svém“.

Nicméně jsou i situace, kdy může už hrozit dokonce dražba nemovitosti. V těchto případech se zpětný leasing ukazuje jako to nejvýhodnější řešení.

Dražby jako takové totiž začínají ve většině případů s dvoutřetinovou tržní cenou. Nicméně je třeba také počítat, s tím, že se takové částce přičtou ještě dalšími poplatky, kvůli kterým se pak k majiteli dostane jen zlomek peněž, které by po dražbě mohly.

Kdy zpětný leasing není nutný?

Zpětný leasing není nezbytný v situacích, kdy se nejedná o vážné finanční problémy, například o statisícové nebo milionové dluhy. V takových případech může být jednodušším řešením klasická bankovní půjčka či jiný standardní finanční produkt.

Pokud má klient navíc dostatečnou bonitu a nemá záznamy v registrech dlužníků, je často lepší volbou obrátit se na banku, která nabízí nižší úrokové sazby a dlouhodobé splátkové plány.

Pokud dotyčný nemá k nemovitosti silný citový vztah, může se rozhodnout pro její prodej jako snadnější cestu k vyřešení svých finančních problémů. Jestli například nemovitost představuje zdroj rodinných neshod nebo není podstatný pro životní stabilitu, může být její prodej praktickým řešením.

Peníze z prodeje mohou pomoci rychle splatit dluhy, a zároveň umožnit nový začátek, třeba i v levnějším nájmu. Tento přístup často umožňuje vyhnout se komplikovaným finančním produktům a současně získat potřebnou svobodu a klid v těžké situaci.

Zpětný leasing je sice rychlou a účinnou cestou, jak se dostat k finančním prostředkům, avšak není vždy nezbytný, pokud existují jednodušší alternativy.

Výhody zpětného leasingu

Zpětný leasing má oproti ostatním podobným službám tu výhodu, že neprověřuje příslušné registry a nevyžaduje potvrzení o příjmech.

Další (a velice podstatnou) výhodou je, že nemovitost je stále v užívání původního majitele. Splátky, které souvisí se zpětným leasingem nemovitostí, jsou taky oproti jiným přijatelnější a může být tak jednodušší spojit jak splátkový kalendář, tak i standardní výdaje.

Mimo jiné nájem, který pak dotyčný platí za bydlení, je fixní a nemusí tak hrozit náhlé zvýšení životních nákladů. Navíc se nevyžaduje odhad nemovitosti, což může celý proces získání leasingu ještě značně urychlit.

Nevýhody zpětného leasingu

Na druhou stranu zpětný leasing má také nevýhody. Jedná se například o cenu prodeje nemovitosti, která je omezena tím, kolik je dotyčný schopen platit měsíčně za nájem.

Při hledání té správné společnosti, která poskytne zpětný leasing nemovitosti, je bohužel možné narazit na podvodníky, kteří se budou snažit nejen nalákat na „výhodnější“ podmínky, avšak mohli by také způsobit problémy během následného odkupu nemovitosti apod.

Rozhodnutí, jestli se pro zpětný leasing rozhodnout, je tak vhodné si řádně promyslet. Podpis smlouvy k zpětnému leasingu se totiž vyplatí v případě, když si je dotyčný opravdu jistý, že aktuální finanční problémy jsou dočasné a má jistotu finančního příjmu, díky kterému bude možné splácet měsíční částky.

Parametry zpětného leasingu

Parametry, které většina společností vyžaduje ke zpětnému leasingu, se týkají nejen částky, která se většinou pohybuje od sta tisíc do jednoho a půl milionu korun. Doba splatnosti je ve většině případů kolem dvaceti let a financování se pohybuje od padesáti do sedmdesáti procent z tržní ceny nemovitosti.

Žadatel musí splnit dvě zásadní podmínky – plnoletost, tj. minimálně 18 let, a občanství České republiky. Další parametry a podmínky firem a společností, které by si měl každý budoucí klient před podepsáním smlouvy ověřit jsou například:

• zda je společnost, která leasing nabízí, pouhým zprostředkovatelem, nebo přímým investorem

• kdy bude možnost si nemovitost odkoupit zpět do vašeho vlastnictví

• za jakou částku se bude nemovitost prodávat při zpětném odkoupení

Těmito kroky se žadatelé vyvarují problémům a případným dalším nesnázím.

Co lze zpětným leasingem nemovitosti vyřešit?

Zpětným leasingem nemovitost můžou žadatelé vyřešit nejeden problém, a to nejen finanční. Mezi hlavní důvody, proč se pro zpětný leasing rozhodnout a co se jím dá vyřešit, patří:

• Nedostatek finančních prostředků

Hlavním důvodem, proč je dobré se pro zpětný leasing rozhodnout, je nedostatek finančních prostředků.

• Přetížení rodinného rozpočtu nevýhodnými úvěry

Pokud se nejedná o první půjčku v rodině, jejíž splácení nejde zcela podle plánů, je pravděpodobné, že se rodina obrátí na možnost právě zpětného leasingu. Splátky jednotlivých půjček se totiž mohou nahromadit a nepříjemně tak zatížit rodinný rozpočet. Hlavně v případě, že se jedná o nevýhodně uzavřené smlouvy (a tedy v konečném důsledku i úvěry).

• Tlak ze strany ostatních věřitelů z důvodu dalších dluhů

Dalším důvodem, který může rozhodnutí, jestli si zažádat o zpětný leasing, patří tlak ze strany ostatních věřitelů (tedy v případě jiných neuhrazených dluhů a jiných půjček).

• Hrozící nebo již probíhající exekuce

Také záchranou před hrozící exekucí může být právě žádost o zpětný leasing. Nicméně pokud exekuce už probíhá, je také možné zažádat o leasing a tím pádem se dané exekuce zbavit. Nicméně zde platí, že čím dříve se podá taková žádost, tím lépe.

Zpětný leasing auta

Zpětný leasing automobilu je populární finanční nástroj, který umožňuje majitelům vozidel získat okamžitou hotovost bez nutnosti prodeje auta. Princip je jednoduchý – vlastník prodá svůj automobil leasingové společnosti a následně si ho od ní pronajme zpět, čímž si zachová možnost vůz nadále používat. Tato forma leasingu je atraktivní především pro ty, kteří potřebují rychle získat finanční prostředky, aniž by přišli o svůj dopravní prostředek.

Hlavními výhodami zpětného leasingu auta je:

• Flexibilita
• Rychlost celého procesu

Na rozdíl od klasických úvěrů nebo půjček je schvalovací proces obvykle rychlejší a méně náročný na dokládání příjmů. Klienti nemusí řešit ztrátu mobility, jelikož vozidlo i nadále využívají. Tato možnost je výhodná pro jednotlivce i firmy, kteří potřebují uvolnit finanční prostředky pro další investice nebo provozní výdaje.

Na druhou stranu je důležité zvážit i případná rizika. Přestože zpětný leasing auta nabízí okamžitý přístup k financím, celkové náklady mohou být vyšší než u klasického úvěru. Klient nejenže platí leasingové splátky, avšak také riskuje, že pokud nebude schopen splácet, může přijít o své vozidlo.