Investování do nemovitosti – jak na investici, vyplatí se?

Investování do nemovitostí je atraktivní příležitost pro zhodnocení finančních prostředků s relativně nízkým rizikem. Cena nemovitostí dlouhodobě roste a investice se zhodnocuje v čase. Jak investovat do nemovitosti? Jaké jsou specifika investic do nemovitostí? Vyplatí se investice do nemovitostí v zahraničí a investice do komerčních nemovitostí?

Na rozdíl od peněz na účtu, nemovitosti s časem získávají na hodnotě. Je vhodné přemýšlet o nemovitosti jako artiklu, kam investovat peníze. I běžný člověk si může koupit byt jako investici a zafinancovat ji hypotečním úvěrem. Výnosy z nájmů pak mohou pokrýt celou splátku hypotéky.

Co obnáší investice do nemovitostí?

Zakoupit dům, byt či více z nich a následně je pronajímat, je skvělý způsob, jak si každý měsíc přivydělat určitou částku. V první řadě je potřeba zakoupit dům nebo byt, který má měsíční platbu za hypotéku, platbu za pojištění nemovitosti a daň z nabytí nemovitosti dohromady nižší než nájemné.

Existuje více způsobů, jak toho dosáhnout. Například investovat do nemovitostí v oblasti s vysokým nájemným nebo investovat hodně peněz, aby následná hypotéka byla nízká.

Investice do nemovitostí jsou stabilní a tím pádem dlouhodobé záležitosti, které si v prvních letech vyžádají celou řadu dalších investic. Návratnost pokrývaná nejčastěji z nájmů tedy nemusí být v prvních letech vysoká. Jakmile opadnou počáteční náklady, výnos z nemovitosti roste.

TIP: Výnosy z nemovitostí mohou být jedny z příjmů takzvaných rentiérů. Nicméně existuje mnoho možností, jak se stát rentiérem.

Specifika investic do nemovitostí

Na čistě investiční nemovitosti zároveň specificky nahlíží také banky, které na základě toho mohou nabídnout výrazně kratší dobu splatnosti hypotéky.

Podmínkou pro získání hypotéky na investiční nemovitost je ovšem disponovat větším množstvím vlastních zdrojů – obvykle 30 až 40 %. Zpravidla nabídne kratší dobu splatnosti a některé banky si také připočítají úrokovou přirážku. 

Jak na investici do nemovitostí?

Návratnost investice do bytu nebo domu ovlivňuje výše nájmu i to, jak rychle se daří hledat nové nájemníky. S tím souvisí technický stav nemovitosti nebo lokalita.

Je vhodné prověřovat kvalitu nemovitosti podle dopravní dostupnosti, občanské vybavenosti v rámci celého životního cyklu nemovitosti, budoucího zhodnocení na základě vzniku například dopravních staveb, kvality ovzduší, ale také zelených koridorů.

Jak se ukazuje, například v Praze tyto složky dokážou reálně zvýšit cenu nemovitosti o vyšší jednotky procent, jejich majitelé je však často do prodejní ceny nezohledňují.

TIP: Pasivní příjem z nemovitosti pomůže překlenout problémové finanční situace, se kterými se řada lidí potýká v souvislosti s nástupem koronaviru.

Investování do nemovitostí dohodou s více investory

Jednou z oblíbených možností pro investování do nemovitostí je spojení s jinými lidmi a uzavření větší dohody. Investice do větší dohody s více investory je vhodná zejména pro lidi, kteří chtějí začít s menšími investicemi.

V minulosti platila pro tento typ investování do nemovistostí podmínka. Investující musel být akreditovaným investorem. V současnosti toto pravidlo již pro některé typy investic přestalo platit.

Pokud investor hledá způsob, jak začít investovat do realit, ale nemá příliš mnoho peněz, může větší dohoda představovat vhodný způsob, jak do investování do nemovitostí proniknout.

Investice do nemovitostí přes investiční portál

Další vhodnou variantou pro ty, kteří chtějí s investováním do realit začít pozvolna a opatrně, je využití investičního portálu. Investiční portál investici zpracuje za klienta, a ten už tak jen následně čerpá z jejích výsledků.

Výhodou je, že nad promýšlením strategie investice nemusí investor strávit čas, protože na portálu působí odborníci, kteří investiční strategii vyřeší za něj. Druhým velkým plusem je počáteční nízká cena.

Zajištěná investice do nemovitostí

Zajištěná investice do nemovitostí je jednoduchý, transparentní systém opírající se o reálnou hodnotu lukrativních nemovitostí.

Peníze investora zůstávají na vázaném účtu, dokud za ně společnost poskytující zajištěnou investici do nemovitostí nekoupí danou nemovitost. Společnost tak může peníze použít jen na nákup nemovitosti a pohledávek zajištěných nemovitostmi.

Společnosti obvykle garantují zúročení zajištěné investice do nemovitostí o 5-7% za 3-5 let.

Investor vloží své peníze a získá od společnosti dluhopis s přiděleným jedinečným identifikačním číslem „ISIN“ od centrálního depozitáře cenných papírů. Prostředky investora jsou dále zajišťovány zástavním právem k nemovitosti.

Zajištěná investice do nemovitostí není likvidní, peníze jsou v investici vázané po celou zamýšlenou dobu. Výnos z investice je vyplácen až na konci zamýšlené investiční doby. Investice do nemovitostí sebou nese tržní rizika, spojená s možnými poklesy hodnoty nemovitosti na trhu.

Byt jako investice

Velmi dobrý záměr je investování do bytu. Z hlediska demografického vývoje je vhodné především v Praze zvolit malometrážní byty. Lidé se stěhují do metropole za prací často sami a potřebují bydlení jen pro sebe.

Dnešní mladí lidé navíc oddalují sňatek a založení rodiny. Dobrovolně žijí single klidně až do 30 let. Na muže a ženu jsou tedy potřeba dva byty. Podle Českého statistického úřadu je v České republice úhrnná rozvodovost cca 47 %. Potenciální pár, kterému stačil jeden byt, pak potřebuje dva.

Lukrativní skupinou zájemců o nájemní bydlení mohou být i cizinci, kteří sem přijeli za prací či studiem. V republice se zdrží pár měsíců, ale někde bydlet potřebují.

Velkou skupinu zájemců o pronájem bytu jsou také studenti, kteří nemohou žádat o ubytování na koleji nebo na kolej nechtějí. Cena ubytování na kolejích se může pohybovat okolo 5 000 za měsíc. Když se složí tři studenti, za nájemní byt ještě mohou ušetřit.

Situaci nahrává i nedostatečná výstavba. V roce 2015 povolily úřady v Praze stavbu jen 400 bytů na 100 000 obyvatel. V dalších letech se poměr ještě snížil. Navíc se často jen zbourá starý chátrající dům a místo něj se postaví nový. Postavila se nemovitost, ale počet bytů nevzrostl. To situaci jen zhoršuje. Investice do nemovitostí je tedy rozumná volba.

V případě investování do bytu je vhodné dbát na dobrou dopravní obslužnost. Lukrativní jsou byty na trasách metra, ale i byty v dosahu ostatních typů MHD.

Investice do komerčních nemovitostí

Komerční nemovitosti v České republice nabízí poměrně stabilní prostředí a řadu nesporných výhod.

Rizikem při investování do nemovitostí může být jejich stav. I přes veškerou snahu o zjištění všech faktů nemá soukromý investor při nákupu bytu stejnou pozici jako silná finanční instituce jednající o nákupu komerčního komplexu.

Komerční nemovitosti se pronajímají na dobu 5-10 let na rozdíl od bytů, kde je obvyklá doba pronájmu 12 měsíců. Ve smlouvách na pronájem komerčních prostor lze nalézt tzv. inflační doložku, která umožňuje automaticky navýšit cenu nájmu každým rokem podle toho, jak roste inflace. U rezidenčních pronájmů to nebývá zvykem a jednání o úpravě ceny jsou pak složitější. 

Pokud tedy investor věří nemovitostem, může namísto pořízení bytu raději spojit své finance s ostatními investory a prostřednictvím společného fondu začít s investicí do velkých komerčních nemovitostí. Díky tomu získá podíl na majetku, který přináší zajímavé, dlouhodobé a stabilní zhodnocení.

Investice do nemovitostí v zahraničí

Investice do nemovitostí v zahraničí jsou oblíbené a reálné i pro české investory. Pěkný dům či apartmán u moře lze pořídit třeba i za 2 miliony Kč a využít jej pro krátkodobý pronájem či vlastní rekreaci. 

Lidé nejčastěji kupují domy a byty v turisticky atraktivních lokalitách. Nejčastěji na horách nebo u moře. Oblíbené jsou také byty v evropských metropolích.

Hypotéku lze zřídit jak v tuzemsku, tak v dané zemi. Takovýto druh investice do nemovitostí v zahraničí však lze využít jen v případě, že bude investor jakožto občan EU kupovat nemovitost rovněž v rámci Evropské unie.

Pokud se investor rozhodne pro zahraniční hypotéku, bude ručit kupovanou nemovitostí ve vybrané zemi. Cizince si místní banky více prověří, se schválením by pak neměl být problém. Úrokové sazby jsou podobné jako v České republice. Liší se jednorázové poplatky ohledně samotného vyřizování úvěru.

Většina zemí také vyžaduje přidělení specifického daňového čísla, podobně jako platbu daně z převodu nemovitosti. Mezi další poplatky může být zahrnut zápis do katastru nemovitostí, notářské poplatky a podobně. Před koupí je tedy třeba všechna specifika investic do nemovitostí v zahraničí prostudovat. Je třeba myslet také na pojištění nemovitosti v zahraničí.

Do kterých zemí směřují investice do nemovitostí v zahraničí? Nejčastěji lákají české investory tyto investice:

• investice do nemovitostí v Chorvatsku
• investice do nemovitostí v Itálii
• investice do nemovitostí ve Španělsku
• investice do nemovitostí v Rakousku
• investice do nemovitostí v evropských metropolích a na Slovensku

Rizika investování do nemovitostí

Vlastní nemovitost je pořád ještě ze strany investičních poradců i realitních makléřů vnímána jako rozumné uložení finančních prostředků. Poptávka po nemovitostech na prodej i pronájem je stále poměrně silná, zejména v Praze. V metropoli je navíc likvidita dobrých nemovitostí téměř okamžitá, což snižuje rizikovost investice. 

Investování do nemovitostí k pronájmu může mít i své nevýhody. První z nich jsou počáteční náklady – od zakoupení nemovitosti až po její údržbu. Zvlášť, když nemovitost potřebuje opravy předtím, než se do ní podnájemníci mohou nastěhovat. Úvěr na rekonstrukci nabízí například Raiffeisen stavební spořitelna na rsts.cz.

Druhou potenciální nevýhodou je jednání s podnájemníky, což je ne vždy příjemné. Je nutné prověřit jejich solidnost, než se jim nemovitost pronajme.

Je dobré připravit se na případnou neochotu podnájemníků včas platit nájem. Pokud je investor typ člověka, který nerad komunikuje s lidmi v případě krize, může navázat spolupráci s externistou, který bude pronájem nemovitosti a všechny detaily okolo řešit za něj.

Bez ohledu na výše zmíněné skutečnosti, pronájem nemovitosti může být vysoce lukrativní. A pokud si dá člověk načas, najde opravdu solidní nemovitost a vhodné nájemníky, pronajímání se může stát výbornou formou pasivního příjmu.

TIP: Na internetu je řada studijních materiálů na téma kam investovat. Například tento článek popisuje jak koupit akcie.

Proč právě investování do nemovitostí

Proč jsou nemovitosti skvělý artikl, kam investovat peníze? Důvodů je celá řada.

Investování do nemovitostí nabízí dvojí zhodnocení. Vedle zajímavého nárůstu hodnoty, kterou lze pozorovat hlavně v posledních letech, přináší nemovitost ještě jeden zdroj příjmu – nájem. Pronajímat byt nebo dům sice nese svá rizika, jako je výběr nájemníka, nájemní smlouvy nebo kauce. S trochou snahy lze však zajistit stabilní příjem bez výpadků.

Investování do nemovitostí je ideální pro konzervativní typy investorů. Propady na realitním trhu jsou daleko méně časté a pomalejší, než je tomu například na finančních trzích. Bydlení je totiž základní lidská potřeba. Když člověk nemá peníze, klidně prodá své akcie, ale střechu nad hlavou mít musí.

Do finančních problémů se může dostat i investor. Pokud však vlastní nemovitost, může ji prodat, aby finanční problém pokryl. Poptávka po nemovitostech neustále roste. Navíc i v historii, kdy trh ochladl, zůstala stále stabilní. Investování do nemovitostí zajistí bezpečné zhodnocení peněz.

Vyplatí se investice do nemovitostí?

Pokud se zanedbá inflace, úroky za hypotéku, likvidita i růst nebo naopak pokles ceny nemovitosti apod., pohybuje se investor do nemovitosti na 5% roční návratnosti investice, což není vůbec špatné. Je to mnohem zajímavější než zisk ze spořicího účtu i státních dluhopisů.

Pokud investor váhá, kam investovat peníze v roce 2022, investovat do nemovitostí je jedna z možností.

TIP: V tomto článku lze zjistit, zda se vyplatí investice do zlata a stříbra v době krize.